La zone d’aménagement différée (ZAD)

 

(articles L.212-1 et R.212-1 et suivants du code de l’urbanisme)

Article créé le 27/11/2015

Définition et finalité d'une ZAD

La ZAD est un outil de préemption destiné à permettre la réalisation d’un projet d’aménagement dans un secteur soumis à une forte pression foncière.

Champ d'application et procédure de création (L.212-1)

  •  Les ZAD peuvent être créées dans des communes dotées ou non d'un document d'urbanisme, et lorsqu'il existe un POSPlan d'occupation des sols ou un PLUPlan local d'urbanisme sur l'ensemble des zones, agricoles, naturelles ou urbaines. Les zones urbaines ou d’urbanisation future, délimitées par un plan POSPlan d'occupation des sols ou un PLUPlan local d'urbanisme, sur lesquelles avait été institué le droit de préemption urbain (DPUDroits à paiement unique), ne sont plus soumises à ce DPUDroits à paiement unique dès lors qu'elles sont comprises dans un périmètre provisoire de ZAD ou dans une ZAD.
  •  La création d'une ZAD doit être compatible avec les orientations du SCOT, s'il en existe un, en application des articles L.122-1-15 et R.122-5 1° du code de l’urbanisme.
  •  La ZAD peut être créée :
    - soit par « décision motivée » du préfet de département, sur proposition ou après avis de la commune concernée et de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent. En cas d'avis défavorable de la commune ou de l'EPCI compétent, la ZAD ne peut être créée que par décret en Conseil d'Etat .
    - soit par délibération motivée de l’organe délibérant de l’EPCI à fiscalité propre compétent, après avis des communes incluses dans le périmètre de la zone.
    En cas d'avis défavorable d’une de ces communes, la ZAD ne peut être créée que par arrêté préfectoral.
  •  L'acte créant la ZAD – arrêté préfectoral ou décret –, auquel est annexé le périmètre de la zone clairement délimité, désigne le titulaire du droit de préemption (L.212-2) qui peut être :
    - soit une collectivité publique (État, région, département, commune) ou un établissement public y ayant vocation,
    - soit le concessionnaire d'une opération d'aménagement .
  •  Durée de validité de la ZAD :
    La loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris (publiée au Journal Officiel du 5 juin 2010) a réduit la durée du droit de préemption dans les ZAD de 14 ans à « six ans renouvelable » à compter de la publication de l'acte de création de la zone, ou de son périmètre provisoire (cf ci-après). Désormais une ZAD ne sera caduque qu'en l'absence de renouvellement.
    Les dispositions transitoires prévues à l'article 6 II de la loi précitée sont les suivantes : les ZAD créées avant l'entrée en vigueur de la présente loi – soit le 6 juin 2010 – prennent fin six ans après cette entrée en vigueur – soit le 6 juin 2016 – « ou, si ce délai est plus court, au terme du délai de quatorze ans prévu à l'article L.212-2 du même code dans sa rédaction antérieure à la présente loi ».
  •  Cf ci-joint le tableau des ZAD en cours de validité dans le Rhône compte tenu des dispositions transitoires 

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Le périmètre provisoire de ZAD (L.212-2-1)

Le préfet de département peut prendre un arrêté délimitant un périmètre provisoire de la zone avant la création effective d'une ZAD :

  •  soit lorsqu'il est saisi d'une proposition de création de ZAD par la commune ou l'EPCI compétent,
  •  soit lorsqu'il demande l'avis de la commune ou de l'EPCI sur un tel projet.

Dans ce cas, un droit de préemption est ouvert à l'État dans le périmètre provisoire jusqu'à la publication de l'acte créant la ZAD, sauf si l'arrêté préfectoral désigne un autre titulaire du droit de préemption.

L'acte créant la ZAD doit être publié dans un délai de 2 ans à compter de la publication de l'arrêté délimitant le périmètre provisoire. A défaut, cet arrêté devient caduc.

Date de référence pour l'évaluation des biens (article L.213-4)

La loi précitée n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris modifie substantiellement la date de référence prise pour l'évaluation des biens inclus dans une ZAD ou un périmètre provisoire de ZAD.

Ainsi la date de référence pour les biens compris dans le périmètre d'une ZAD est, selon le cas :

  •  la date de publication de l'acte créant la ZAD si aucun périmètre provisoire n'a été délimité,
  •  la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire si le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire,
  •  dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la ZAD.